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【从美日看中国楼市去库存的风险】欧阳辉、常杰:近期中国政府为何推出一系列楼市调控新政?我们试着回顾美国和日本房地产市场去产能过剩的过程,希望对当前中国房地产业去库存有所启示。
2016年02月29日 07:05 AM

从美日看中国楼市去库存的风险

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近期中国多个政府部门连续推出一系列房地产业的新政策,例如降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等政策。在楼市产能过剩情况下,通常以降低价格促进销售作为去库存的主要方法,而在中国近期的经济政策主要以供给侧结构性改革、压缩产能过剩行业的目标背景下,为什么管理部门密集推出上述支持房地产业的政策?本文试着回顾美国和日本房地产市场去产能过剩的过程,观察对经济和社会的影响,希望对当前中国房地产业去库存有所启示。

美国2008年金融危机与房地产去产能过剩

2008年9月15日,美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产,拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有,保险公司美国国际集团被美国政府接管。金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延,全球股市大幅下挫,金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起,致使金融市场出现流动性危机,波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业,导致美国经济衰退。

美国房地产泡沫事实上是房地产行业的产能过剩,彼时美国房地产行业产能过剩的发生与其经济背景有关,泡沫破裂后产能过剩的清理经历了漫长而痛苦的过程,期间经济衰退和失业率上升的问题不得不予以思考。

2001年美国IT领域泡沫破裂,经济陷入衰退,美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多,多余的流动性流入房地产市场,住房不断升值,房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%,如图表1所示。2005年美国新建住房200多万套,比2000年增长了31.8%,住房供给过剩。

1986年美国全面实施利率市场化后,银行间竞争激烈,信用评级很低的借款人,也可以凭借不断升值的房地产获得贷款。保险公司、商业银行、养老金等机构也投资于住房抵押贷款,住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣。次级贷市场迅速扩张,各类金融衍生产品对房地产行业的产能过剩起了推波助澜的作用。

在低利率政策的刺激下,美国经济开始复苏,为了防止通货膨胀,2004年到2006年美联储连续上调联邦基金利率从1%至5%,如下图所示,不断升息导致住房贷款市场利率上升,推动了房地产市场的降温,房屋销售量持续下滑,房产价格下跌,信贷违约引起危机爆发。

为应对金融危机的冲击,美国财政部和美联储相继出台了一系列应对措施,采取了积极的财政政策和货币政策,通过国家调控手段进行经济干预,调整市场秩序。美联储连续大幅度地调低联邦基金利率、降低再贴现率,同时采用各种非常规措施,来增加市场的流动性供给,恢复市场信心。美国短期内采取的调整措施释放了一些风险,但经济中的不平衡问题尚未根本解决,特别是房地产行业、失业问题和财政赤字问题。

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