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【一位地产投资者眼中的中国楼市】子桐:现在是进入楼市的时机吗?回答前,你要追问自己两个问题:一是,如果还没有房,你能否一直憋着不买?二是,如果你有房又有点钱,除了买房,还能做什么像样的投资?
2016年03月02日 17:36 PM

一位地产投资者眼中的中国楼市

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我是一名地产投资从业者。具体讲,就是用PE的方式和国内地产商合作,从看地、拿地、建造、营销,直到退出。这个行业听起来高大上,但其实仅是国内地产业务链条上的一环,享受了地产业高速增长的风口,至今仍在天上飘。

身为从业者的我被亲朋好友咨询最多的就是如何看待房价、何时买楼,以及买怎样的楼。这几天,电视上的“日光盘”消息又刺激了他们,我的电话在这个属于微信的时代,再次密集地响动起来。他们已经没有耐心和我在微信里慢慢聊了。

作为从业者,我们接触到的地产业数据浩如烟海,无论是国家这个宏观面的,还是1线城市、1.5线城市这个中观面的,甚至是标杆房企、房企新秀这个微观面的,想把它们随时拎出来,整理成一个逻辑基本严密、情节足够动人的资本故事,并不是难事。只是,从业久了,对这种说服别人、感动自己的“讲故事”,不免厌倦。

为什么厌倦?是因为中国内地的地产说到底是个非常本地化的产业,即虽然土地产权年限、土地权证办理程序、上市销售与流转的法定程序等是一样的,但各地能够影响销售这个最重要环节的土政策却千差万别。比如,各地的新房可以开始预售的充分条件非常不同,有些地方只要建筑主体出地面即可,有些地方则必须封顶;各地对待小区配套停车位的产权处置非常不同,有些地方可以交割、个人所有并办理相关权证,有些地方则完全不可以。仅从这几个小例子就可以看出,想准确预测全国或者一个大区域的房价,是很难的。

也是从这个意义上,我对中央政府调控房价的政策并不关心。有些人会说,中央政府无论是调整首付比例,还是调整银行信贷,影响都是巨大而全面的。我对此的看法是,一个影响巨大而全面的政策很快就会转化为一个背景性的条件,就像产权是70年一样;真正影响房价走势和购房者决策的变量仍然都是本地的购房相关政策。

就预测房价这档子事而言,最具讽刺意味的是,事后来看,预测房价其实并不难,就是“涨”,中国房地产居然单边上涨,并持续了这么多年。因此,对很多同业好友来说,他们都懒得去做预测了,甚至瞧不起那些整天议论房价的同行名嘴。

从业这么久,不厌倦乃至有乐趣的事倒是有一件,那就是看楼。行内话叫踩盘。踩盘是观察行业最接地气的方式了。截至目前,对于深圳的新盘,本人几乎每个都看过,从营销造势开始,到各类现场营销,再到参观样板房、蹲点销售大厅,乃至研究户型园林、内部装饰,作为地产投资从业者,“我尽力了”。

尽力而为,总有回报。踩盘久了,难免心动,自己也加入了炒房军团,与中小企业主、官员太太、银行资深客户经理、信托资深理财经理、地产公司中高层等各色炒房者切磋交流,共进共退,一度对深圳乃至北京、上海小有名声的楼盘如数家珍。

为什么要炒房?答案只有一个,资产荒。没有房的人买房,是为了安居然后乐业,这个很容易理解。但这些年和我聊房价最多的,是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然,其中也不乏在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的标准中产阶级。

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